Путин дал команду ФАС: Шафигуллин поищет, кто в Татарстане раздул цены на жилье

Застройщики картельный сговор отрицают: всему виной ажиотажный спрос, дефицит земли, гастарбайтеров и стройматериалов.

Указание президента России Владимира Путина посмотреть на рост цен на жилье в регионах «с точки зрения ФАС» не осталось без внимания в РТ. УФАС по Татарстану сам бог велел отыскать ценовой сговор на рынке жилья — средняя стоимость «квадрата» в Казани подобралась к 105 тыс. рублей. Ведомство Айрата Шафигуллина уже проверяет ценообразование на стройрынке. Застройщики же отметают подозрения в сговоре. Эксперты говорят, что сдержать рост цен поможет только конкуренция и наращивание объемов строительства. О том, кто виноват в ценовом ралли, — в материале «БИЗНЕС Online».

«Рынку послан сигнал: господа, не заиграйтесь — придет папа и сделает а-та-та»

Ценник в 100 тыс. рублей за квадратный метр нового казанского жилья, конечно, поражает воображение, но цены и не думают останавливаться. По данным портала Domofond.ru, с декабря 2020-го по март 2021 года средняя стоимость «квадрата» в новостройках столицы РТ выросла еще на 6,8% до 104,6 тыс. рублей.

Рост цен на жилье по стране беспокоит правительство и президента. «Это не просто рост цены — такой существенный рост, — заявил Владимир Путин на совещании с кабмином РФ. — Понятно, скажем, еще Дальний Восток подскочил — не буду объяснять, сами все знаете. Но в европейской-то части? 30 [процентов], 20 — это… Конечно, Марат Шакирзянович (вице-премьер РФ Марат Хуснуллин — прим. ред.) прав, мы об этом тоже говорили, необходимо создание дополнительного предложения прежде всего на рынке жилищного строительства. Но надо посмотреть на данную проблему с точки зрения ФАС, посмотреть, что там происходит». 

Путин на видео, похоже, излучает недовольство ситуацией. Изучая документ, где перечислены цифры роста цен, он подчеркивает слова о дополнительном предложении на рынке жилья. 

«Набиуллину я глубоко уважаю и люблю»: как Хуснуллин комментировал Познеру статью «БИЗНЕС Online»

А в тот момент, как он упоминает ФАС, на видео заметно, что Хуснуллин довольно активно кивает, видимо, соглашаясь, что антимонопольщикам будет чем заняться. Напомним, что незадолго до этого совещания в интервью ведущему Владимиру Познеру, объясняя рост цен, вице-премьер намекнул на «чисто спекулятивный интерес» производителей и продавцов стройматериалов. 

В Казани, по оценкам президента РТ Рустама Минниханова, прозвучавшим позже на заседании комиссии Госсовета РФ по строительству, рост цен на 1 кв. м составил 18,6%. При этом в 2019 году был сопоставимый рост — 14,3%. «Мы проанализировали ситуацию в 15 городах-миллионниках — разница в росте цены в 2020 году по сравнению с 2019-м составляет от 2 до 10 процентов», — сказал президент РТ.

Конечно, данные разных источников отличаются друг от друга. В частности, на Avito оценивают казанский «квадрат» в 103 тыс. рублей. Если сравнивать с мартом-2020, то годовой прирост уже перевалит за 30%. Казань, конечно, не единственный город, где подорожало жилье. Взлет цен на недвижимость характерен для страны в целом. Столица РТ — на четвертом месте по его темпам в РФ среди городов-миллионников. Лидером стал растущий по численности населения Омск, где за год ценник подскочил аж на 50%. Вровень с Казанью идет Нижний Новгород — плюс 30%. Но из-за низкой базы цена «квадрата» новостройки в столице ПФО выросла «только» до 95 тыс. рублей, в Казани планка была взята в ноябре прошлого года.

Как стало известно «БИЗНЕС Online», возглавляемое Айратом Шафигуллиным татарстанское управление федеральной антимонопольной службы предвосхитило пожелания вице-премьера и президента страны. Еще в марте в райисполкомы городов и весей РТ были отправлены запросы о ценах на новостройки. «Проводится анализ поступившей информации», — сообщили в антимонопольной службе и немного пессимистично добавили, что в ведомство не поступало заявлений о нарушении антимонопольного законодательства при формировании цен на жилье, товары и стройматериалы. По всей видимости, ФАС сосредоточится на поиске картельного сговора застройщиков при возведении жилья — больше ведомство вряд ли что-то может предложить.

Почему власти вдруг озаботились ростом цен? С одной стороны, жилье все же должно оставаться доступным — такова социальная миссия государства. Для этого есть не только ипотечные инструменты, но и прямая поддержка, например в виде маткапитала. С другой — слишком высокая цена в условиях недостаточно высоких доходов населения прямо повлияет на спрос. Будут меньше покупать жилья — в топку полетят планы строить 120 млн кв. м вместо ежегодных 75 млн, что есть сейчас. Стагнация обернется катастрофой банковского сектора и банкротствами застройщиков, что уж точно никому не надо, полагает один из собеседников «БИЗНЕС Online». «Поэтому рынку и послан сигнал: господа, не заиграйтесь — придет папа и сделает а-та-та», — говорит он. Однако, с другой стороны, низкая цена «квадрата» поставит крест на механизме комплексного развития территорий, потому что их освоение требует денег, а значит, спровоцирует расширение городов со всеми вытекающими последствиями загородного строительства «человейников»: требования жителей Куюков, Салмачей, Вознесения всем известны, как и утренне-вечерние пробки на въездах в Казань.

Застройщики отрицают сговор: виноваты спрос, дефицит гастарбайтеров и взлет цен на стройматериалы

Застройщики, конечно, отвергают подозрения о ценовом сговоре. Они согласны с Хуснуллиным: виноваты и стройматериалы, и стоимость рабочей силы (по мнению вице-премьера, она выросла вдвое), и переход на эскроу-счета, где лежит триллион беспроцентных денег покупателей квартир. Льготная ипотека — фактор далеко не главный.

Если Набиуллина победит Хуснуллина: рухнут ли цены на жилье после отмены льготной ипотеки?

«В Казани сложилась здоровая конкуренция между девелоперами: тут работает большое количество не только местных компаний, но и из других регионов, — полагает директор группы компаний „СМУ-88“ Илья Вольфсон. — Потому рост цен продиктован рыночными условиями: это высокий спрос, объективный дефицит предложения и рост себестоимости строительства. К тому же не стоит забывать про вторичный рынок со множеством частных предложений».

Как повлиял на цены переход на проектное финансирование, объясняет заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов. «Да, с одной стороны, это дополнительная гарантия для клиентов, — говорит он. — Но с другой — застройщики несут расходы на строительство, получая деньги только после его завершения. Потому продавать жилье на старте по низким ценам просто нет смысла. Рабочие не хотят идти на стройку, а из-за дефицита рабочей силы стоимость оплаты труда стремительно идет вверх. Сейчас активно ищем по стране подрядчиков, готовых взять на себя строительные и отделочные работы, но среди российских компаний желающих не так много. Поэтому не исключено, что в будущем придется пересмотреть какие-то технологии строительства и адаптировать их под существующие реалии рынка».

В минстрое РТ в ответ на запрос нашего издания сообщили, что немаловажным фактором подорожания жилья в четвертом квартале 2020 года стало снижение ставок по банковским вкладам и нестабильность рубля. В результате возник повышенный спрос на жилую недвижимость как одного из направлений инвестирования и сохранения средств. Кстати, в долларовом эквиваленте цена казанского «квадрата» с 2013 года упала на 30% до $1,3 тысячи. А как известно, после резкого падения ценник в валюте медленно, но верно подтягивается к прежним уровням.

Минниханов указывает на еще один фактор — вынужденное «обеление» стройки. «Эффективная система налогового администрирования лишила стройкомплекс оптимизационных затрат. Сегодня это невозможно. Даже в бюджетном строительстве мы были вынуждены применить повышающие индексы», — объяснял причины роста цены «квадрата» президент РТ. Отметим, что на данном фоне может подорожать социальная ипотека: тут не смогут долго держать цену на уровне 42,5 тыс. рублей за «квадрат».

Как доказать сговор и чем это грозит нарушителям?

Насколько велики шансы ФАС прижать к ногтю застройщиков? По федеральному закону «О защите конкуренции» один из признаков ограничения конкуренции — рост цены товара, не связанный с изменениями общих рыночных условий. При этом в случае возбуждения антимонопольного дела валютные колебания или отсутствие гастарбайтеров не станут смягчающими обстоятельствами, сообщили «БИЗНЕС Online» в татарстанском УФАС. Но эти обстоятельства, несомненно, повлияют на результаты экспертного заключения или аналитического отчета службы, говорит руководитель гражданской практики ЮА «ЮНЭКС» Руслан Халиуллин. «Необходимо понимать, что само по себе повышение цены жилья еще не свидетельствует о наличии картельного сговора между участниками рынка», — отмечает Халиуллин.

В возбужденных картельных делах антимонопольщики используют прямые и косвенные доказательства. Первые позволяют сделать однозначный вывод о наличии между субъектами рынка подписанных антиконкурентных соглашений, но это редкость! Чаще антимонопольщики приводят косвенные доказательства в виде документов, подтверждающих одинаковое поведение участников рынка. Учитывают неофициальные контакты представителей компаний, электронную переписку, показания свидетелей. Доказательством по делу может стать экспертное заключение и/или аналитический отчет антимонопольной службы.

«Доказать картельный сговор довольно сложно и маловероятно. Расследование антимонопольного дела может растянуться на год, — говорит адвокат Владимир Гусев. — Проверка — это скорее акт предупреждения о неразумном росте цен».

Застройщики рассчитывают получить от ФАС точный анализа ситуации. «Вряд ли УФАС выявит в Казани какие-то нарушения, но эта проверка важна, — считает Вольфсон. — Антимонопольная служба — беспристрастный арбитр! Возможно, проверка приведет к новому комплексу мер стимулирования строительства жилья».

Полная версия на «БИЗНЕС Online»